Regime di tassazione - la "cedolare secca"

La "cedolare secca" è un sistema alternativo e agevolato di tassazione del reddito derivante dagli immobili locati per finalità abitative.
Il nuovo regime comporta l'applicazione di un'imposta sostitutiva dell'IRPEF e delle relative addizionali regionale e comunale dovute in relazione al reddito fondiario derivante dall'abitazione locata per cui sia stata esercitata l'opzione e dalle relative pertinenze locate congiuntamente ad essa. L'imposta sostituisce anche le imposte di registro e di bollo dovute in relazione al contratto, nelle annualità che ricadono nel periodo di durata dell'opzione.

3A) Soggetti interessati:
Sono interessati le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione) su unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell'esercizio di un'attività d'impresa, arti o professioni.

3B) Soggetti esclusi:
Sono escluse le società commerciali a base capitalistica (s.p.a., s.r.l.…) e gli enti non commerciali.
La norma esclude dal regime della cedolare secca i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo.

3C) Profilo oggettivo:
La cedolare secca può riguardare solo immobili:

  • censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A, escluso A/10),
  • per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in detta tipologia abitativa.

Le pertinenze non abitative dell'abitazione locata, quali:

  • l'autorimessa o posto auto,
  • la cantina o soffitta

beneficiano del regime della cedolare secca se "locate congiuntamente all'abitazione".

3D) La base imponibile:
Diversamente da quanto avviene ai fini dell'IRPEF, a rilevare è il 100% del canone pattuito in contratto.

3E) Le aliquote:
Le aliquote sono stabilite:

  • in misura pari al 21%:
    • per i contratti del c.d. "canone libero";
  • in misura pari al 19%:
    • per i soli contratti a canone concordato (ex art. 2 commi 3 e 8 della L. 431/1998).
    • per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari.

3F) Le modalità di versamento dell'imposta sostitutiva:
Dal 2012 la misura dell'acconto è pari al 95% (per il 2011 era stato stabilito un versamento in acconto dell'85%). Per il versamento dell'acconto si applicano gli stessi criteri previsti per l'acconto Irpef.
L'acconto non è dovuto quando l'anno di prima applicazione della cedolare secca è anche il primo anno di possesso dell'immobile, considerato che il relativo reddito nel precedente periodo di imposta non è stato assoggettato a imposta.

3G) Le modalità di esercizio dell'opzione:
Per avvalersi del regime della cedolare occorre esercitare l'opzione compilando, a seconda dei casi, il "modello Siria" o il "modello 69".

  • Il modello SIRIA è un modello semplificato che può essere presentato esclusivamente in via telematica e può essere utilizzato solo se il contratto di locazione presenta le seguenti caratteristiche:
    • numero di locatori non superiore a tre;
    • numero di conduttori non superiore a tre;
    • una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a tre;
    • contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione;
  • Il modello 69 deve essere utilizzato quando non ricorrono i requisiti per utilizzare quello semplificato e va presentato in modalità cartacea, in duplice copia, agli Uffici dell'Agenzia delle Entrate.

3F) Gli obblighi del locatore:
Il locatore deve dare preventiva comunicazione al conduttore, con lettera raccomandata, della propria intenzione di optare per il regime della cedolare secca, rinunciando ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

3G) La durata dell'opzione e revoca:
L'opzione obbliga il locatore ad applicare il regime della cedolare secca per l'intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l'opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.
Il locatore ha la facoltà di revocare l'opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata la stessa.
E' sempre possibile esercitare l'opzione nelle annualità successive.

3H) Gli effetti della cedolare secca sul reddito
Il reddito assoggettato a cedolare secca:

  • è escluso dal reddito complessivo;
  • non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni;
  • deve essere compreso nel reddito complessivo ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell'Isee o del reddito per essere considerato a carico).